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[转载]这只是个开始——我对国发【2010】10号文件的解读

多听则明! 原文地址:这只是个开始——我对国发【2010】10号文件的解读作者:任志强刚刚出国回京看到了国务院国发【2010】10号文件(以下简称10号文件)的全文,政策升级了,上次是国办发【2010】4号文件《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,短短一段时间就升级为国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》了。在国外接到了大量的短信,传递了国务院常务会议的四条部署意见和国十条中的部分信息,未见全文不敢评论,有了全文就可以解读了。也许是片面的,仅为一家之谈吧。

一、这只是个开始

1、国务院10号文件仅仅是个对各部委和地方政府下列计划任务的工作布置,只是提出了一些方向性的意见和分工,要求各部委和地方政府按照10号文件的要求去“加快定制、调整和完善相关的政策措施”。而这些由各部委和地方政府出台的具体措施才是市场中必须执行和遵守的文件,如建设部先出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,其他部委或部委联合的执行文件、地方政府将按上述精神出台的文件、新闻宣传单位将出台的文件等都还要一段时间才能出台呢。

也许这是个较长的政策决定过程,市场也一定会在这一系列的政策出台之前采取观望的态度,等待第二只靴子落地。目前的市场反映最多也就是一种心理的压力造成的刺激,真正的重拳也许还在后面,尚有许多的未确定因素。

2、国务院10号文件是对1998年的23号文件和2003年的18号文件的彻底否定,也仅仅是个开始性的否定。此后出台的各种文件也许就会是彻底的否定了。

中国房改的核心文件是1998年的23号文件,而23号文件的核心除了强调要取消福利分房制度之外,还要建立相应的住房供应体系,就是按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴的方式和政府保障的方式分别解决住房问题,并且在取消福利分房的过度期间用经济适用住房的砖头补贴和房价高于四倍工资时的工资补贴方式实行双轨制。同时用廉租房等方式对低收入和住房困难家庭给以保障。2003年的18号文件再次强调了这三种供应体系的关系,尤其是逐步向市场化过渡中扩大了应用市场化方式解决住房问题的收入人群,强调了应配套的相应制度改革和保障制度的建立。

但遗憾的是各级政府只注重了这两个文件中的市场化部分,而忽略了补贴,特别是廉租房保障体系的建立。直到2007年保障性住房体系才正式以国务院文件和部委文件的形式下达,已错过了最合理配套建立的时机。

这次的10号文件已从根本上否定了房改之后的供应体系的建立和分工,而将住房问题不分商品房与非商品房的混为一谈,列入了民生问题。并且不分收入层次的将除享受低收入与住房困难户的保障之外的所有居民都列入了通过市场解决住房问题的行列。取消分层收入的住房供应体系,实质是推卸了国家应承担的责任的一种方式,让本来清晰的针对不同收入层次的政策变为了全部由市场承担住房责任的单一供给体系。政府将不再对中低收入层次的居民给以补贴和帮助,甚至分不清政府应保障的收入层次了。文件中也否定了原有文件中的应保障人的收入限定条件,而只要求“房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共和租赁住房、经济适用住房和限价商品房的供应”。第一次将限价商品房列入了政府文件,但却没有说明供给的对象。所有内容都打破了房改时设定的住房供给体系的建立,此后再由部委出台的文件也许会彻底的推翻房改的初衷。

3、市场经济向计划经济倒退的开始。1998年的23号文件的初衷是将计划经济的福利分配彻底打破,逐步实现市场化与保障体系的过渡,推动中国经济的市场化进程。但今天为遏制市场化中不可回避的价格问题,采取了一系列的行政手段,包括约谈、巡查这类非法律定义的行政手段和无明确法律定义的问责。

请问哪个市场经济中的价格稳定是可以对地方政府问责的,哪个市场经济国家出现通胀时会解散内阁吗?反之,大约只有计划经济的条件下可以对价格的不稳定对政府的官员实行问责。

地方官员一管不了税收;二管不了土地供应;三管不了货币政策、利率、信贷等;四管不了CPI的通胀;五管不了人口的移动;六管不了产业政策;七管不了资本市场;八管不了城市化进程。这又如何能管得了市场化的房价呢?

价格本就是市场看不见的手发挥作用的唯一条件,失去了价格的信号作用,就绝不会有市场的调节作用,也失去了竞争的条件。品牌、质量的竞争最终都必然以价格的形式在市场中体现。没有了价格信号,又怎么会有市场和竞争呢?

毫无疑问的是房价在政府无能力管理市场时,就只能用计划经济的行政手段来遏制了。

重要的不是房价让管理层动怒之后向计划经济的倒退,而是如果还有其他的产品价格也让管理层动怒时,是否也要退回到计划经济的时代去?中国的的未来是否都要推翻党的十四大提出的建立市场经济框架的主张,彻底的否定中国三十年来市场经济的改革,退回到计划经济的管理时代。

也许房地产仅仅是个反映政府无能力管理市场的爆发点,当更多的价格问题出现时,就只能用行政手段最终回归计划经济了。

我并不担心房地产单项回归计划经济,因为城市化与人口红利是不管在计划经济还是市场经济的环境下都会不得不依赖于住房建设的增加的。但如果是这种计划经济的倒退成为了一种潮流,那中国的前途就堪忧了。2008年的两防措施很明显是对市场管理能力的一种挑战,经济的下滑并非完全因为美国的次贷危机,而首先来源于对市场经济趋势的误判。但愿这种悲剧不再重演。

二、稳定房价与住房保障职责是两个不同的问题。

不管是香港还是新加坡,或是美国、英国、日本、德国、法国等国家,从来都将市场的房价放给市场,政府只用市场化的利率、税收等进行管理,而保障在这些国家都是政府法定的职责。住房是民生的基础正在于政府必须严格的履行自己保障公民居住权利的责任,而绝不是用市场中的低房价来保障民生,而市场中的房价与民生没有任何关系。用稳定市场中的房价去替代政府保障民生的责任无异于将民生推向火坑,让更多本应由政府保障或帮助的群体备受煎熬,因为他们可能永远也没有能力进入市场。

从来没有人反对加强和加大政府住房保障体系的建立,没有人反对政府用各种手段对低收入人群中的住房困难户给以保障。社会只反对假借保民生的住房保障名义为不应享受保障的高收入群体给以过渡的财产分配,并制造新的收入分配的不公平。从不反对对夹心层给以补贴和帮助,只反对借砖头补贴的名义给不应该受补贴的人创造腐败的机会。主张用更科学的人头补贴将暗补变成明补。从来没有人反对廉租房的建设,但反对用两限房或经济适用住房去增加社会的分配不公平。

恰恰全社会都在强烈的呼吁政府应扩大和严格执行保障性住房体系和建立以对低收入住房困难家庭给以保护,但却没有人会同意用商品房对低收入家庭给以保障,也没有人会将商品房这种市场化产品当做计划产品实施分配。

但当政府硬要将市场化的商品房变为民生,变为所有居民解决住房的唯一途径时,那么就必然让被排除于保障之外的民众没有了其他选择,只能进入市场去拼搏了。于是商品房变成了带有强制保障的作用,自然就会产生价格的管制与价格的扭曲了。

应问责的是政府住房保障制度的建立和保障性住房的建设工作,也应对此进行严格的考核,处罚多重都不为过,但却无法让商品房服从于保障民生的作用。真要保障民生那么政府完全可以进一步取消对商品房地租的收取、取消对土地的有偿出让。而在收取了大量土地出让金时让市场承担用商品房保障民生的作用,这只能是火上浇油,让和谐的社会更加无法稳定,同时也无法保证经济发展的稳定。

三、政府权力的再分配。

两会期间,住建部认为自己的权利太少而无法对市场的房价进行管理。这次10号文件加大了住建部的管理权力,但管理权力的加大也必然是责任的加大,也让住建部站在更高的位置去承担房价稳定的重任。

一是,住建部有了与监察部同等的对省级人民政府的考核、监督、约谈、巡查与问责的权力;二是,住建部有了与人民银行和银监会制定二套住房标准的权力,一改过去由央行和银监会说了算的局面;三是,有了指挥住建系统加快规划、开工与预售审批的权力;四是,排在发改委、财政部前面有了安排保障性住房年度计划和下发中央补助金的权力;五是,受国务院委托有了与省级人民政府签定保障工作目标责任书的权力;六是,主导着2010—2012年住房建设规划的权力;七是,进行市场监管并对开发企业经营资格和对违法违规行为进行追究相关人员责任的权力;八是,制定房屋租赁管理办法的权力;九是,会同有关部门进行抽查联检的权力;十是,加快建立个人住房信息系统建设的权力。这十大权力让住建部可以对地方政府发号施令进行指导、监督、检查与问责了,这大约就是两会期间部长所说的不行也得行的办法吧。

同样,文件中将稳定房价的责任压在了地方政府的头上的同时,也给了地方政府和相关国务院管理部门更高的权力和超越法律权限的市场干预权力、市场规则制定的权力,以及采取临时性措施的权力。

如国土部门有了将住房销售价位、套数、套型面积、处罚条款写入土地出让合同的权力,替代了物价局对市场价格的管理职能。当价格写入了土地出让合同时,还会有市场价格发现和价格信号的作用吗?还会有市场的竞争与淘汰吗?不是退回到计划经济的生产方式之中了吗?而如果要在土地出让时确定住房几年之后的预期价位时,又要承担什么样的政策变化和市场变化的风险呢?

经济学上利润是来自于对风险的控制与判断,而今天价格似乎已失去了市场中的作用变成了加工生产的特定产品,那么是否也应加上政府必须在约定的合同价位销售出现问题时全额收回呢,否则政府又哪来的这种市场调节价的定价权力呢?法律似乎已经失去了应有的尊严。

每次政府试图用行政权力对市场进行管制时,都会对部门的权利进行一次再分配,以增加权钱交易和腐败的寻租机会,让本来由市场决定的事情变成了由权力决定的事情。在增加权力的同时,加大了社会的生产成本和财富创造的成本。

而这种打乱了原有国家管理体系,为单一遏制房价为目的的权力再分配会给国家的整体经济发展带来和谐还是增加更多的管理矛盾呢?也许管理机构之间的扯皮会让中国的经济失去良好的发展和机遇,在自我之间的内耗中让稳定的发展成为了一种根本与良好愿望相悖的结果。

四、新政对消费者有利吗?

上至中央、下至社会都认为房价上涨是炒房和投机者的功劳,从来没想过供给严重不足的原因。当所有的政策导向都集中于打击投机与炒房时,人们也在梦想着解决了房价上涨的动因就可以万事大吉的解决了供给的问题,和让房价下跌到可以让所有居民都能从市场中解决住房问题以满足民生的要求了。

社会可以接受对投机、炒房者的信贷限制、减少信贷的杠杆作用、加大投资的成本,让他们用自己的钱而不是银行的钱进行投资或投机。但如果对首套住房的购买者同时加大了首付的限制性条件,并将改善需求的面积限制在90平方米以下时,会让消费者满意吗?如果房价真的在政策的调控下下跌了(且不论这种房价的下跌会让多少已拥有住房的家庭严重受损),那么消费者难道不希望在房价低时扩大自己的居住面积以满足更高的消费欲望吗?

而纳税证明和社会保险则恰恰无法阻挡住有钱人进城(他们不需要银行的贷款),恰恰会将那些要依靠政府或银行提供信贷才能进城的家庭挡在了门外。也许中国的城市化会在调控的资产价格单一目标政策之下倍受影响。也许我们无法用简单粗暴来形容这种歧视非户籍人口进城的政策,但却可以看出,不用说保障房已明确的与非户籍人口无缘了,连商品房也与非户籍人口中的中等收入家庭、与那些不得不依靠信贷才能购房的家庭无缘了。这是否也让那些地方政府吸引人才进入城市的优惠政策撞墙了呢。

税收政策对住房消费的支持首先来自于购房时的免征或扣抵个人所得税,而不是在鼓励非高收入人群进步市场解决住房问题时的加税。这种不分收入层次的供给体系本就给那些非高收入家庭增加了负担,再不分青红皂白的增加个人房产收益的税收岂不是雪上加霜的掠夺吗?那些本来在分层收入供给体系中可以享受政府免地租或补贴帮助的家庭被赶进市场之后,还要再增加个人房产收益的税收吗?

市场经济中本就没有投资行为与投机行为的法律之分,而人为的用歧视性政策来划分炒房与投机在房价过快上涨中也并不为过。但如果同时将首次购房的消费需求和非户籍人口的消费需求都用特殊的政策加以限制,这就等于为防止苍蝇进屋而宁可闷死一屋子人一样了。很明显也已不再是市场经济了,已无经济的规律可言了。在以“坚决抑制不合理住房需求”的标题之下,打击了所有的住房消费。

五、真能增加住房的有效供给吗?

房地产市场中的房价上涨,很明显是供给严重不足而产生的,这不能仅从一年的土地供给情况分析,要从三年以上的生产周期来看,并且要和房地产连续的投资增长和新开工面积增长来看。国土部每年都公布土地供给的数量,但商品房市场的土地供给量才与市场的房价相关,而保障性住房和享受保障性住房政策的土地供给再多也与市场中的土地供给无关、与市场中可交易的商品房价格无关。这种土地供给的短缺并非是今天才发现的事情,同时去年上半年投资的低增长和新开工的负增长以及全年的土地供给负增长,都早就预告了今年上半年会出现土地短缺供给中的天价,也早就预告了今年上半年住房供给在部分城市中的稀缺了。我不相信中国的管理层居然会不知道这种短缺的土地供给现象,居然会不知道今年上半年会出现市场的住房供给短缺的现象。

请看自2003年关紧土地和信贷两个闸门之后的土地供给现象,除2007年中央提出过用增加供给来平抑房价之外,哪年增加过土地供应量。不管是为了十八亿亩红线,还是为了拍出土地的天价,其土地供给短缺的结果都必然是房价上涨。

2009年房地产从冷到热的原因主要是4万亿投资、低利率、9.6万亿信贷和各种优惠政策,但销售回升时,投资与新开工并没有同步回升,这就必然导致今年上半年的短缺。为什么不从产生的原因出手,而是去限制消费呢?

终于10号文件开始正面的回应土地的供给短缺的原因了。文件要求增加居住用地的供应总量,但这个总量的增加是增加在商品房的供给上还是增加在普通住房的建设上,这是两个完全不同的问题。

在“第五条”中,增加居住用地的总量中并未明确增加商品房的供给量,以后将闲置房地产用地回收时,也只是说增加普通住房建设用地。但是这个普通住房是商品房还是租赁住房或非公开销售的普通住房却无法得知。而“第六条”则指明的是“房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房的供应”,并不能证明是所有人都有权享受或购买的普通商品房,而是针对特定对象的住房。这就存在一个问题,市场中的商品房供给并没有明确形成增量的土地供给。

政策中强调了改善土地招拍挂制度的方法,但如果没有土地的有效增量供给,不增加商品房的土地供给,仅靠挤压现有土地“增加住房的有效供给”(注意:这里不是增加商品房住房的有效供给)能解决市场中的问题吗?不管供地的方式如何改变,不管供地的价格是否公开,或者供给价格高低,不解决总量都无法改变供求关系,也都无法解决市场价格的上涨问题,低价土地也一样会卖高房价。

于是政府试图用在土地出让合同中将住房销售价格进行事前约定的方式来控制房价,但这大约只能解决新增土地的限价,而无法解决此前已供土地的限价问题。但限价如果出现高于市场价时,谁来承担市场风险呢?如果限价远远低于市场价格时,谁来决定收益的分配呢?这不是在鼓励民众抢了限价的低价房再进入二手房市场炒房的行为吗?

重要的是当市场在各种政策的行政干预和打击之下,如果销售下降或房价下跌,如果文件中在努力的限制对开发商的开发信贷和对消费者的个人信贷,那么开发商会继续保持积极的投资热情吗?如果市场在政策强力的打压之下被非市场化的各种歪七扭八的手段挤压之下,出现了无法用市场化的经济规律判断的情况时,开发商还可能大面积的开工以增加供给吗?即使政府有能力增加更多的普通住房用地,但没有市场销售的支撑,房价也许被遏制了,投资与生产同时也被遏制了,土地也会遭遇流拍。

增加供给的前提是在市场保持政策的消费需求时才会出现投资与生产能力的增加。市场是根据价格和利润来鼓励或吸引投资、加大供给的,而绝不会是为了亏损和在市场存在巨大的政策变化的不确定条件下冒险的。

在严格控制开发企业的信贷与融资条件时,在严格控制消费信贷和改善性需求的信贷支撑时,在对城市化进程需求进行恶性打击时,在对境外需求进行严格限制时,在市场不明确并不可预测税收增加的信息时,试想“愚蠢”的开发商们会盲目的加大投资和增加供给吗?

2009年已经出现过销售增长但投资并未与销售同步增长的情况。2008年则在两防的政策打压之下出现了投资下降、施工周期延长和停工的现象。历史的教训看来并没有引起管理层的重视,甚至没有引起他们的注意,如今想在比两防更严厉的政策打压之下迅速的增加住房的供给量,也许像是在说醉话。但愿还有更多的清醒者能用脚投票,踢醒这些醉翁。

不在市场火热时增加供给,却要在严厉打压消费时增加供给,不知是什么人出的好主意。如果增加土地供给的时间提前半年或更早些岂不是没有了这些天价地的烦恼,也没有了房屋价格过快上涨的烦恼吗?为什么就不能在此前,当市场早就高呼增加供给时出手,非要在全社会都高喊房价过高且社会不安定时才想起增加供给这一解决市场供求关系的最简单的方法呢?

我们不能说此时的亡羊补牢为时晚矣,但如果想增加供给的意图是在严厉的用各种行政、信贷、政治意识形态极浓的手段进行市场消费打压的情况下增加供给,就未必有效了。

六、早应加大保障性住房的建设。

不客气的说我是在1998年23号文件出台之后第一个明确的提出在建立住房市场化的同时应建立强大的住房社会保障体系的。并且是第一个明确提出经济适用住房市场化中的弊病的。但是2007年才出台了保障性住房的文件,遗憾的是文件至今也未明确到底应对什么人进行保障、保障的范围、权利、面积、标准以及方法。2001年我就首先提出要逐步从砖头补贴向人头补贴过渡,以解决再次分配中的公平问题。但至今借用享受保障性住房砖头补贴的恰恰大量的是不应享受补贴的人群。

全社会都拥护加大保障性住房的建设,全世界都要求政府必须保障公民的居住权利,但首先要解决的是明确保障的对象和明确保障的方法。而不是满足大量借用保障性住房政策的名义而实现收入再分配的利益集团的欲望。

尤其是应用立法的方式强制纳入各级人大监督的预算,将土地收益的合理比例部分投入于保障性住房的建设中。发达的城市尽管房价已高,但并不缺少建设保障性住房的资金,中央的补贴资金应明确的向非发达城市转移,恰恰不是向房价高的地区转移。而保障性住房的问责也恰恰不是上下级的关系,而应该是社会公开监督的、人大代表问责的关系。

七、加强市场的监管不如调整合理的制度。

问题不是出在监管上,而是出在制度上,没有好的制度就根本不可能有有效的监管,尤其是制度中的执法权不是在司法机构而是在制定制度的管理者一方,监管就更加不可能有效了。最简单的监管是将合理制度下的监管权向司法部门转移,变成任何人都可以用公开诉讼的方式对市场运行进行监管,这才是最有效的公民监管。

当我国大陆引入香港的土地招拍挂出让方式时,却忽略了香港有两种土地在向市场提供供给。当政府出让的土地价格过高时,开发商可以向私有土地进行收购,于是两种不同的性质的土地就可以弥补供给不足和平抑价格了。但中国大陆的土地是一个源头垄断的,因此才有了黑箱操作的空间和任何制度都可能在为防止腐败时推高地价与房价。这不是监管的问题,而是制度本身存在的诟病。一种不管如何变换出让方式都不可能公平和不提高土地价格的供地方式。

正因为这种供地方式才导致了有过大片的土地供给和合理性囤地的现象;正因为这种供地方式才导致了违法与违规的行为(因为规划不符合城市发展的违法及违规的大量存在);也因为这种供地方式才导致了地方融资平台政府参与土地经营,政府利用土地借贷、开发、获利等等情况,政府在利益驱动之下不但成了制度的制定者,也成了运动员,是最大的买家(低价收购土地)、最大的卖家(公开出让土地),也是最大的受益者和最大的赢家。

当中国大陆引入香港的预售制度时,并不知道香港对预售有大量的制度监管。如香港没有预售证管理制度,但港府会根据市场的供求情况调整竣工日期;如开发商销售之后必须在六个月、十二个月或十八个月内交付竣工。关住了预售之后的后门时间,如果销售后开发商不能在合同约定的时间竣工交楼,则业主可以凭合同起诉开发商并获得巨额的赔偿损失。这样一来开发商又怎么敢在开始销售时中途捂盘呢?又怎么敢囤积房源、哄抬房价呢?因为一旦开盘有个第一个买家就有了所有买家的竣工时间,当市场供给紧张时,政府也许就给几个月的竣工时间,而这几个月内不管是否已经销售完都要保证入住,同时没有销售就只能靠开发商的自有资金支撑全部的建设费用(或非个贷的银行开发贷款),这无疑会增加开发商的成本与资金压力,也同时解决了捂盘的问题和公民监督的问题。

香港的预售制度同时还有对个贷的监管和质量进度的监管,这种监管不是政府的行为而是律师、银行与专业测量师的行为。银行的个贷必须在测量师的认证下根据工程进度与质量支付给建设单位(建筑商)或者由开发企业向建筑商付款之后到银行支取。这样就防止了开发商的挪用、转移资金,也防止了对建筑商的工程款拖欠,防止了建筑物的烂尾等等问题。这种由官监管转为由民监管远远比现行的整顿、清理的运动式力度要大得多了,自然也就不用花纳税人的钱,也就不会有腐败了。同样也就少了许多的违规违法行为,因为一旦出现违规违法不用政府去定性自然有民众或相应的机构去打官司了,违法违规都有法院裁定或处罚。当民可以告官时,又有哪个开发商敢去违法违规呢?一个官司下来一两年的时间,开发商赔得起时间、赔得起钱吗?

核心的问题在于制度的滞后与法律的不严肃性,因此只好拼命的用监管来管理市场,结果市场的好坏不是由市场决定的,而是由官员们的责任心决定了。

中国的各种法律中并没有炒地行为罪,反而在房地产法中有明确规定,土地在出让之后可以买卖转让。既然中国的法律明文规定出让土地是合法可以转让(买卖)的,那么如何从法律上定罪炒地的行为呢?最多房地产法中所规定的是要完成25%以上的投资额罢了,那么这25%的投资额如果是将土地出让金或土地的开发资金计算在内,大部分土地熟地出让之后的投入都超过了项目25%的投资额,又怎么能算是违规违法的行为呢?

公司法中还明确规定了公司股东的股权可以自由转让,那么转让公司股权的行为是否是炒地行为呢?土地并未在公司的登记中发生转让,但公司的控股股东或全部股东发生了变化,土地的使用权也随之发生了变化,这是否是炒地行为呢?当国资委要求78家国企退出房地产市场时,大量的土地要用挂牌转让股权的方式或在建工程转让的方式进行,那么是否也是炒地行为和违法违规的呢?

所有市场化经营中股东给控股或持股企业提供借款、担保及相关融资便利都是合法的行为,否则上市公司的大股东就等于没有尽到股东的责任。尤其是现有的中国的银行信贷制度中都要求有担保,单一项目公司不靠股东公司进行担保又到哪里去找担保呢?哪条中国的法律规定这种股东的借贷和担保时违法或违规的呢?至少市场中尚没有这样已经安民告示的国家规定吧。

对国有企业的主业指定,大约除了央企之外都没有明确的约束性条件,而文件中的严禁非主业的国有及国有控股企业参与土地开发和房地产经营业务的规定又是依据那一条法律呢?国家的公司法不是明确了企业自主经营的权利吗,那么文件中的严禁不是明显的在违背国家公司法的法律规定吗?请问哪个法律的权限更大,是法律要听国务院的,还是国务院的文件应遵守法律的管辖呢?既然中国要成为一个法治的国家,那么首先国家的管理机关就应遵守国家的法律,而不能国务院发文让各级政府和各部委的管理机构去违反法律对市场进行残暴的干预吧!

对违规违法的问责和追究是否首先应从10号文件本身是否存在违法违规的缺陷开始呢?

房地产法中“第三十四条”明确规定:“国家实行房地产成交价格申报制度。……”但没有法律规定有预售价格的申报制度,建设部88号令明确商品房是市场调节价,不是中国价格法中规定的政府管制价格,也无需先行申报预售价格,市场调节价在价格法中有明文规定。从国家管制商品房价格到市场调节价格是计划经济向市场经济过渡的进步,而今天似乎在没有法律的规定下又要退回到政府定价或政府管制定价的时代了。那么是否应先修改法律将成交价格的申报制度和市场调节价变回到事先申报、政府管制的定价制度之中去呢?“严格按照申报价格明码标价对外销售”并不符合目前尚未修改的各种法律规定。

可以明显的看出上述问题都不是监管中的问题,而是制度中的问题,甚至连国务院的文件都会出现这样多的法律漏洞,或者说与现行法律明显存在悖论的说法、提法和做法。

也许是房价的上涨和国企的天价地王让管理层气昏了头脑,也许是不听话的市场让国办发4号文丢了脸面,平稳健康的发展促进作用不但没有让市场安静下来,反而让得意于一、二月份的销售下降的局面尚未坚持到两会的结束就换成了另一张脸。于是忙中出乱,让国务院的文件在不择手段、不做调研、不看法律规定中出台了。这正暴露出制度的滞后性,而试图用非制度、非法律的方式管理和干预市场,其结果必定是先乱了自己的阵脚,最终也乱了市场的大好局面,成了一个不可收拾的烂摊子。

这个市场本来只要用货币与利率的调节加上供求关系的平衡就能平稳解决的问题,却在有病乱投医、不治根而从表上解决,结果为控制资产价格的单一目标而可能失去了大局,至少失去了资源配置合理化的适宜信号。

社会呼吁和赞成积极和及时的信息公布,尤其是不要再用平均价格,而应该用不同地区的区位价格或中位数来反映价格变动的信息。更赞成政府应对新闻的宣传加大控制的力度,至少要减少假新闻;不要让管理机构老是去辟谣;至少不要仅从一个个别事件去扩散,让民众以为是整体的变动;至少要让民众了解真实的情况,而不是煽动民粹的情绪和引发恐慌。

要保住住房制度改革的成果,就必须坚定市场化建设的信心,而不是走计划经济政府控制一切的回头路,不能从否定朱总理的住房制度改变,变成了否定邓小平的市场经济。这是立国之本的大是大非,而绝不是房价一高一低的市场波动。猪肉市场的价格波动已让农民养猪户倍受损失且无所适从的教训,不应再在市场经济的其他领域发生了。

八、对政策影响的评价。

有人问这次政策的出台会带来行业游戏规则的调整吗?这要看政策固执的能走多远。是当房价下跌时就掉头呢,还是从此要变成指令性的计划管理,坚决的实行计划经济了,这大约是不会出现的。

有人问这次政策的出台是否会让房地产市场崩盘,以应了日本泡沫的预言?我认为不会。中国政府即使想在市场中按上一只闲不住的手,但也不会让中国的经济陷入长期的低迷状态,这肯定是不会出现的。

有人问这次政策的出台是否会陷入房价的“拐点”,出现2008年的房价下跌?我想交易量的下降是第一步,房价从不涨到下跌会有一个时间差,至少要看开发商手中的现金流和后续的供给增长情况。政策尚未出完之前,双方都会有个观察期,最先反应的一定是需要靠贷款才能形成的购买,而又被政策所限制了的消费群体。当各部委和各地方的政策相继出台之后,也许人们就会从观察中走出来做合适的选择了。

严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了,已经开始不讲法律而只讲“政治”了。房价一定也不是市场规律中的价格信号了,波动时必然的,下跌也是可能的。如果后面的细则更为不利于消费,一段时间的下跌就从可能变成了必然,甚至有可能演变成羊群效应的恐慌。

但我不认为中国的房地产会因此而崩盘,因为中国宏观经济的基本面并未发现改变,也不会出现2008年的现象。中国政府只是想遏制部分城市房价过快上涨,而不是全国的房价都已过快上涨,这一点中国政府是头脑清楚的。即使部分市场的房价下跌,这也是政策预想达到的目标。但当只有部分城市的房价上涨过快时,让全国的房地产都吃同一种药就必然会产生极大的不良反应。地方政府虽然可以用我这个城市的房价没有过快上涨、我这个城市的房价仍处于合理的价位作解释,但土地、税收、银行却不听地方政府的,因此吃药的副作用仍会让一些没病的城市也患上了传染病。

也有人问我现在是该卖房还是该买房?我从来的想法都是要用钱就卖房,不缺钱、不急用钱就不卖房。当货币处于长期贬值的状态下,只有房屋资产是长期保持增值并且在通胀中比货币有更强的抗通胀能力的。

而对于买房者来说,永远都是需求与能力的对称,当需求存在又有能力用合理的贷款提供消费时,越早买房就一定会越合适,信贷会将未来的收入流变成今天的消费能力,让人们提前获得高品质的生活享受。但却不可过度的超越自己的能力贪图奢侈型消费。正常的消费中有人说是当了房奴,我从来不认可这种说法,房奴只有在房子大量跌价贬值时才会出现,而房屋升值时是投资的升值哪里来的房奴一说。生活的高质量会让你的身心健康且子女培养良好,这是金钱换不来的生存环境,但晚买只会越难以分享资产的升值和生活的压力。

对于投资者而言,在不越出自己能力、不需要银行借贷时,只不过是个进货成本的高低,并没有亏损的概念,更何况像购买股票一样谁能保证是抄了个最低点呢?也许此次政策出现的波动给了许多人一次机会,但没有人知道何时会反弹。

我相信是中国的房地产没有泡沫,遏制部分城市的房价上涨过快也不是为了将房价打下去,这种行政措施遏制的房价、遏制需求而产生的销售下降并非是市场的正常供求产生的信号作用。遏制需求不等于需求已被释放或满足。今天按政策要求买了90平方米以下的住房的家庭,不等于明天不会买更大的房子。

当房价满足了当局者的管理目标时,或是预期坏于管理当局的目标时,比如过度的下跌和恐慌性的下跌时,当局一定会改变现行的政策的,这次的地王与过快上涨的怒火在房价平稳或下跌后一定会对整体经济与投资带来负面作用,也是与城市化进程相背的。因此当局并非要取消这个支柱行业,也一定不会让民众因长期的遏制而对政府不满的。

毕竟拥有住房的家庭占多数,毕竟还有大量的家庭是靠贷款已经买了住房的。他们同样都会对房价的下跌产生巨大的不满。不能为了一些人的购房利益而让更多人的利益受损,社会的和谐绝不只是未购房、想购房人的利益,而是整个城市民众的共同利益。在涨与跌的最终选择中,没有一个国家的政府会选择长期的跌,而一定宁愿选择适度的涨,只要不是过快、过高(如低于收入的增长率),就是合理的了。

我并不为短期政策干预影响下的房价下跌和销售量下降担忧,我更担忧的是当政策无法调动投资者的积极性而让供给保持可持续的增长时,当房价平稳到政策的制定者满意时,将如何收回或撤销这些限制性政策,总不能在房价不过快上涨或者已经出现下跌时,还继续实行遏制房价上涨的政策吧。一旦这些政策在销售下滑并影响到中国经济的增长与平稳时又该如何呢?那时消费的报复性反弹,被压制的需求再一次释放时,又将面临着供求严重失衡的局面,房价仍然会不听话的上涨。难道中国政府始终要不停的用行政手段去弹拨这根价格的弦吗?难道中国永远无法向市场经济过渡,永远要不停在市场与计划之间徘徊吗?难道就不能用更好的市场化方式进行调控而走出这个让改革进两步退三步的怪圈吗?

可以肯定的是中国的未来离不开城市化,中国的未来也离不开城市的建设,没有房地产就无法消化现有的大量工业制造的产能,没有房地产就无法解决民众的居住改善,这个被政策与社会又恨又爱的“坏”孩子,本就还没有长大,又怎么可能让一个年幼的孩子正常的怀孕并生孩子呢?必须从土地制度的改革加快供给的方式保障市场的需求,必须用管住货币总量和利率的调节手段,并且改革综合的财税体制的方式才有可能让房地产走向正常的市场化。

我不反对政府对市场的调控,但更希望政府用市场化的手段调控,而不是坚持用非理性的、非制度化、非法律化的行政手段进行恶性的干预,这种违背市场规律的做法可以满足短期的政策目标要求,但却无法解决可持续的发展问题,更不符合科学发展观的要求。一段时间之后回过头来,后人会嘲笑这种虽然可以让市场无奈,但最终会被市场无情报复的政策。

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