与2009年下半年到2011年那一轮房价快速上涨相比，2015年下半年到2016年四季度这一轮房价上涨，都激发了全民性的购房热情，都引发房地产泡沫的激烈争论，都严重挫伤实体企业的经营信心，都招致严厉的政策调控。不过，深入分析，两轮房价上涨的表现和原因都有很多的不同：

一是本轮房价结构性上涨特征更加明显。上一轮房价上涨是各地普涨，体现在数据上就是一二三线城市房价涨幅相差不大，或者此起彼伏。但本轮房价上涨主要是一线城市、一线城市周边小城市及部分二线城市大幅上涨，而很多三四线城市房价涨幅不大甚至呈下降趋势。例如，国家统计局公布的8月份70个大中城市新建住宅价格指数，一线城市同比上涨28.2%，二线城市同比上涨13.4%，三线城市仅上涨2.6%，差距非常明显。

二是本轮房价上涨的货币因素并不明显。2009年末，M2余额同比增速达到27.7%，人民币贷款余额同比增速达到31.7%，以“M2增速-名义GDP增速”衡量的货币剩余达到18.3%，2009年下半年开始的房价上涨具有明显的货币推动因素。但是2015年末，M2增速、人民币贷款增速以及货币剩余三个指标分别为13.3%、14.3%和6.8%，远低于2009年的水平。

三是房地产开发投资增速差异很大。2009年，受国际金融危机特别是2009年一季度房价下调影响，房地产开发投资增速从之前持续多年的平均20%以上的高速水平快速下降到2009年一季度的个位数，然后从2009年到2011年快速提高到30%以上的高速水平。但2015年下半年到2016年四季度，尽管很多城市房价大幅上涨，但房地产开发投资增速总体不温不火，维持个位数的低速水平。这在北京、上海更为明显，北京2016年房地产开发投资持续下降，上海也仅仅为个位数增长。

四是所处经济周期阶段不同。2009下半年-2010年，中国经济处于金融危机之后的快速上升期，2010年GDP实际同比增速为10.6%。但当前中国经济仍处于L型增长区间的下行探底阶段，2015年及今年上半年GDP增速分别仅为6.9%和6.7%。

五是外部环境不同。上一轮房价上涨期间，美联储处于降息周期，中国面临严重的热钱流入和人民币升值压力。但目前美联储已经开始加息周期，中国面临资本流出和人民币贬值压力。

这种异同对比，给我们至少三个方面的启示：

第一，中国房地产市场发展阶段正在发生根本性的变化，总量性、普涨性的增长阶段基本结束。未来的机会主要是区域性和结构性的。

第二，房价上涨并不都是货币超发导致的。2015、2016北京、上海贷款增速并不高，重庆、长沙贷款增速并不低，但是房价涨幅却截然相反。当然，北京上海的房地产按揭贷款增速很高，但房价上涨是因，按揭贷款是果。在重庆、长沙，货币供给很充足，也并没有任何限制货币进入房地产的限制性政策。只能从货币之外来寻找原因。这样推导出来，既然房价上涨并不都是货币超发的结果，那么尽管2017年货币政策稳健中性，但如果其他因素不改，房价还是按照自身的规律来运行。

第三，房地产开发投资在2016年增速不高，在2017年增速也不会少到哪里，而更可能有所加快。

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