说俄国的房价之前，先看一个图表（如下）：2008年到2018年美元兑俄罗斯卢布的汇率走势，从25到65，美元持续上升，卢布大幅贬值，具体幅度请自行计算。

俄国汇率贬值这个情况，我是清楚的，估计多数人也或多或少都看到过一些新闻报道。由此引发的一系列经济困难并发症：如资本外逃，甚至一度传言过求助于我国货币互换帮助其维护外汇市场稳定等等。再如经济萎缩，据说现在GDP规模已经被我大广超过。又如俄罗斯人口老龄化严重，人口总规模净下降等等。

 

按照这种情况，我之前的直觉，应该也是一般的推论，俄国的房价估计得一泻千里，但是看了数据，却大感意外。第一，2008年到2018年，俄罗斯全国平均房价居然上涨了大概20%（如下）。第二，分类型看，一手高档公寓的价格涨幅更猛，十年间价格翻番还不止。第三，二手房方面，高档公寓与普通公寓涨幅基本相当，这一点有点儿看不懂。第四，莫斯科的平均房价是全国平均水平的大概3倍，这个也在可接受范围。第五，俄罗斯房价上涨，主要受建筑成本上涨推动，俄罗斯地广人稀嘛。

如果把时间再往前推，2003到2008年期间，俄国的房价涨幅更是惊人，五年间差不多翻了2倍。当然，那段时间，卢布对美元是小幅升值的，估计也会有资本流入，房价上涨也在情理之中。

 

直觉上不正常的事情，刨根问底追问起来，其实也是正常的。看了房价数据，再看俄罗斯经济数据，原来也与直觉有很大差异。

 

首先，俄国虽然货币贬值，但是实际经济增速并没有受到太大影响。2010年以来，除了2015年到2016年一季度，俄罗斯多数年份GDP都实现了正增长。尽管增速是比2008年之前的五六年是下来不少，但是对于一个人口城市化率已经超过70%的后工业化国家来说，增速其实也不低了，至少比1996-1998年那几年要好很多（当时好像有个俄罗斯国家债务违约，直接导致美国长期资本管理公司倒闭。至少现在这几年没听说俄罗斯国家违约）。

 

其次，俄国以美元计价的经济规模确实大幅萎缩，但是俄国本币计价的经济规模在扩大、居民收入在增长。受汇率贬值影响，俄罗斯GDP规模从2013年的2.3万亿美元大幅萎缩至2016年的1.3万亿美元，2018年有所恢复也只有1.7万亿美元。但这主要受汇率贬值影响。但是与日本所谓失去的20年不同，俄罗斯以本币计价的名义GDP规模持续扩大，从2008年的41万亿卢布增长到2018年的104万亿卢布，相应的老百姓的名义工资也在持续上涨。

 

再次，俄国物价涨幅确实比较高，但是扣除物价的实际工资是上涨的，最关键是失业率稳定在较低水平，反映社会进步的人均预期寿命也在提高。货币贬值对老百姓的影响，最大的是物价上涨，所谓输入型通胀吧。尤其是2015年，CPI涨幅超过15%，个别商品价格的涨幅估计与今年我国猪肉价格有一拼。但是过去三年，俄罗斯的CPI涨幅已经回落并稳定在3%-5%的温和水平。虽然物价上涨高，但是扣除物价的实际工资收入在过去十年中的大多数年份都是上涨的，而且涨幅并不明显弱于房价涨幅。最关键是，俄罗斯的失业率这五六年一直稳定在5%左右的较低水平，即使在汇率贬值、物价飞涨的2015年、2016年，失业率最高也只有6%。最反映社会进步和福利改进的人均预期寿命也在过去几年稳步提高，2008年为67.9岁，2017年为72.1岁，比中国美国略低，但是差距不大。

 

最后，一个简单的小结：俄罗斯以美元计价的GDP是大幅下降，俄国的国家财力（尤其是对外方面）也在下降，进而影响到俄国的国际经济实力，但是俄国的物价在上涨、经济规模在扩大，那么房价没有道理不上涨。而收入稳定上涨、失业率稳定不高、预期寿命提升，这才是弗拉基米尔·弗拉基米罗维奇·普京长期执政的根基。