“很多非上市房地产开发企业的利润率更高，其ROE或许在50%以上。其实，也正是利润率很高，这些隐形高利润地产公司更愿闷声发大财，而根本不会去上市”

“2012年中国房地产业销售6.4 万亿元，其中：缴纳契税2874亿元;房产税1372亿元;营业税4051亿元;土地增值税2719亿元;缴税合计约1.1万亿元;银行房贷余额12万亿元;获8400亿元利息;土地收入28517亿元;政府和银行从房地产获得收入47917亿元;占6.4万亿元收入的75%。所以，自己想想吧。。。干啥他们来钱快，最起劲？”

上面是一段题目为“别奢望了，数据告诉你真相”的文字，网上流传很广了。数据简单清晰，结论扎眼有力：政府和银行才是房价上涨的最大受益者，开发商似乎只是个替罪羊。

真是这样么？在上面数据的基础上，我们再来算一算：

2012年，中国房地产业销售6.4 万亿元，其中：缴纳契税2874亿元;房产税1372亿元;营业税4051亿元;土地增值税2719亿元;缴税合计约1.1万亿元;

银行房贷余额12万亿元，其中房地产开发贷款余额约4万亿元，银行从房地产开发商获得利息2800亿元；

这样，银行直接从房地产开发企业获得的利息收入为0.28万亿元，仅占6.4万亿元的4.37%。

2012年土地收入28517亿元，但这些土地主要用于未来开发（13年、14年或者之后），12年销售的房子的土地大多数应该是在10年、11年甚至09年购入，因此2012年销售房屋的实际土地成本肯定要低一些，姑且按照2万亿元计算吧。

对于房地产企业的利息支出，考虑到这两年贷款受限，除了银行贷款利息支出，应该还有贷款以外的融资，姑且假设其为2万亿元（银行贷款的一半），利率是银行贷款的2倍，利息支出与银行开发贷款利息支出相同，也为2800亿元。

再假设房地产贷款的本金偿还额在2012年为1.5万亿元（6万亿元四分之一）。

2012年上市地产公司管理费占销售收入的比例平均为3.9%，假设非上市地产公司管理费用高一些，按照占比为5%计算，为3200亿元。

这样，2012年6.4万亿元房地产销售收入对应的税前利润为0.92万亿元（=6.4-3.1-0.28-0.28-1.5-0.32），销售利润率为14.37%，并不算高。

但是，房地产企业杠杆率都很高。假设房地产开发企业的资本金为1.7万亿元（银行开发贷款一般要求资本金不低于30%，因此4万亿元银行贷款需要至少1.7万亿元资本金,），则房地产开发企业税前资本收益率为 54%（=0.92/1.7），扣除25%的所得税后，资本净收益率为40.5%，仍然很高很高！！

我们看房地产是上市公司，2012年年报统计的净资产收益率基本上在20%左右，地产龙头万科为21.45%，没有能够超过40%的。如果我们上述估算没错，那就只能有两个可能：

可能一：上市地产公司在隐藏利润。

可能二：很多非上市房地产开发企业的利润率更高，其ROE或许在50%以上。其实，也正是利润率很高，这些隐形高利润地产公司更愿闷声发大财，而根本不会去上市。

小结：政府肯定是房地产价格上涨的受益者之一，但地产开发商才是这场盛宴中的最大受益者，银行只不过是分享了正常的利息收益。

进一步，同上分析，2012年的2.8万亿元土地购买支出，需要开发商在2014甚至2015年的房地产销售来收回成本，2013年的土地出让收入可能还更高（前九个月全国300个城市的土地出让金收入已达2.1万亿元），但是谁都知道世界上没有一直上涨的房价，一旦哪天房价涨幅不及预期、上涨停止甚至掉头向下，则在其前一两年大量高价买地的开发商将很快陷入万劫不复之地。那时，高达四五万亿元的房地产开发贷款也将大难临头，银行之前收的那点儿利息根本不可能覆盖贷款本金的损失。因此，这是一场击鼓传花的高风险游戏，赚钱的是那些进场较早且能够及时获利离场的，最后一批接棒者将成为牺牲品。